最後の「オヤジ」とは何か。これはマンションのアキレス腱ともいうべき「管理」への懸念である。
管理組合には人間関係が常に複雑に絡み合う。主役は各家庭のお父さんたちであることが多い。また、本業に忙しくない人や、すでにリタイヤした人が管理組合では熱心な理事になっている。ただ、それなら日本全国のマンションすべてに当てはまるのだが、湾岸のタワーマンションには他にはない懸念すべき未来が待っている。
まず、これから数年後には江東区や中央区に建つ多くのタワーマンションに大規模修繕の適齢期が訪れる。タワーマンションの場合、高層階まで足場が組めない。屋上に設置したクレーンからゴンドラや足場を吊って外壁修繕の作業することになる。これには足場を組める通常のマンションと比べて、倍以上の費用と工事期間を要する。多くの管理組合では、その負担を巡って紛糾するはずだ。すでに先行事例でその現象が見られる。
また、湾岸エリアは海に近いだけあって潮風にさらされる。外壁の傷みが通常のマンションよりも激しいと推定できるのだ。したがって、十数年ごとの大規模修繕は必須となる。その費用負担の重さは、多くの管理組合で修繕積立金の値上げを行わずに賄うことが難しいレベルだろう。そこでまた、管理組合が紛糾する。
つまり、湾岸のタワーマンションでは内陸の通常型マンションと比べて管理の負担が重い分、紛糾や紛争の原因がいくらでもありそうなのである。
管理組合での揉め事は、ほとんどが人間関係だ。それが嫌になった人々は自分の住戸を売り払って引っ越していく。マイナスの感情を引きずって出て行った彼らは、よほどのことがない限り他の湾岸のタワーマンションを購入しようとは思わないはずだ。そして、まわりにそのことを語るかもしれない。
湾岸のタワーマンションは修繕積立金が高すぎる、という認識が広がれば当然人気も落ちていく。
そもそも、タワーマンションという住形態は未だに完成形とは言い難い。試行錯誤の真っ最中と捉えてもよいのではないか。
ましてや湾岸エリアのタワーマンションはALC工法(柱や梁は鉄骨で外壁や床にALC板と呼ばれる軽量気泡コンクリートを用いる工法)が潮風の中で何年の耐用年数があるのかを測る、壮大な耐久性の実験をしているようなものである。
■文/榊淳司(住宅ジャーナリスト)